20天内,楼市“接连变卦”?住建部央行表态,2022房价走势已划出

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如果用一个词语来形容2021年楼市,“疯狂”二字再合适不过。为什么这么说?一整年都是非常疯狂,上半年人们“疯狂”买房,下半年开发商、二手房主、中介疯狂卖房,形成了明显的差异变化,随着楼市调控持续不断,我们能够明显感觉到市场基本面发生了重大变化,市场泡沫逐渐消除,对房价的支撑也荡然无存,相较于过去,更是呈现3方面的新变化:

首先金融监管持续升级,为整个市场去杠杆,比如针对房企的三道红线,针对银行放贷的房贷集中管理,资金流动性持续萎缩;其次随着下半年后房价涨幅不断收缩至普跌,市场正式迎来供大于求局面,截止11月百城新房库存超5.2亿方,创5年最高值;最后2020年人口出生1200万,创1961年新高,人口不仅是楼市后继无力,更关乎国民经济走势。

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那么,2022年的房产走势该如何呈现?

前不久,中指院对2022年进行了一番展望,认为商品房销售均价存“结构性”小幅上涨,幅度为2%-3.5%。老实讲,这个涨幅基本就是平稳范畴了,毕竟2020年CPI物价增速2.5%,房子增速与物价走平,对于以保值增值为目标的群体来说,这个幅度可以说没有任何收益可言,按揭贷款更是不划算,而对于期待房价下跌以买房的群体,早买晚买成本还是增加了。

当然了,预测不会只看一家之言,社科院发布的预测报告,全年商品房均价在-3%至3%,市场将先降后升,从整体降温转向分化,人口流入、收入增长持续的一二线在二三季度有望显著回暖。结合预测内容,基本可以读出两层意思,一是年初至年中会延续低温态势,所以有负值出现,二是城市分化明显,未来将是强者越强弱者越弱了。不难发现,对于2022年的市场基本都是持“悲观”态度,至少没有像前几年那样积极热烈了。此外,各方在过去20天内,“三次提及”房地产市场,风向变了。

12月11日,国家统计局局长宁吉喆说:“房地产是支柱产业,住房更是居民的消费。”12月23日,中国城镇化促进会常务副主席郑新立说,“即使在发达国家,房地产仍然是拉动经济增长的支柱产业。我国目前的消费水平和发达国家相比差距仍很大,房地产业会成为持久不衰的支柱产业。”12月29日,经济日报发文指出,我国城镇常住人口比例63.89%,每年新增就业人口1100万以上,仍处于快速城镇化阶段,因为房地产规模大、链条长、牵涉面广,关系到百姓安居、生活幸福,房地产支柱产业的地位没有变。

住建部长王蒙徽接受采访时提到,保持调控政策连续性、稳定性,增强调控政策协调性、精准性;持续整顿规范房地产市场秩序。过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的开发经营模式不可持续,将坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险。此外,在央行近期的会议上,重提了“维护住房消费者权益”,新增了“更好满足购房者合理需求”,“促进房市健康发展与良性循环”的要求。

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集齐了4个部门、1个央媒一起发声,这样的规格,对楼市意味着什么?

住建部、央行密集发声提醒市场,代表的是监管层意志。意思也很明显,说明调控不能一味地“紧”,也不能大幅度“松”,对楼市的把控仍然需要两手抓,任何扰乱市场正常健康发展的模式都严肃处置,而对合理的购房需求要予以支持,不仅体现在购房资金上,还要改善房企的资金面以保交房。连续3次不断喊话房地产的重要地位,代表了市场参与者在楼市调控下的鲜明写照。其一房企业绩一月不如一月,7-11月百强房企销售额“5连降”,房子卖不出,更是没钱维持运营,截止30日去年已经有396家房企关门,还在苦苦支撑的,明年还有1.5万亿到期债务等着他们;其二第一财经报道,去年前11月在土地收入规模超50亿的城市中,有112城卖地收入同比下滑,有20城的土地出让金收入跌幅超过了50%,其中跌幅排名前十的城市包括昆明、南昌、乌鲁木齐、太原这样的首府城市。

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可想而知,如果照这样的趋势持续下去,不管是房企资金吃紧,还是城市土地收入下滑,背后牵涉到的不仅是单纯的楼市成交、房价了,这必然会牵连上下游的行业,数以万计的从业人员,影响行业的发展,导致从业人员收不到工资,从而致使已买房的购房者收不到楼,凡此种种,都是大家不愿看到的。

所以,“三次提及”房地产市场,高层连续发声,跟前段时间调控的严肃氛围比起来,在这20天里房市“接连变卦”了,风向一致、时间紧凑,如同商量好了一般。

有人会问了,这是房地产又要抓大梁的节奏?不可否认,过去房地产的夜壶效应,每到需要的时候提一提就能起到很好的效果,也确实,房地产关联了上下游数十行业,影响着几万人的就业收入,捆绑了国民的6成财富,但不要以为过去“没房不行”,未来也一样。不管是需求端还是供给端,都在保证合理正常的购房交易,而此前任何调控都没有放松解除的意思。

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综上所述,正如住建部长王蒙徽近日在接受央视采访时,用“稳”字总结了2022年的房地产工作。由此可见,不要将过去的思想套用在今天的房地产市场上,经历了过去一波波的上涨期,人们的购买力,市场的杠杆率已经不容支持投机风了。

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